Alquilar como forma de trascender el acceso a la vivienda

Residir en una vivienda digna es un derecho y uno de los desafíos más importantes que plantea la Agenda 2030 de la ONU. Para lograrlo, alrededor del 40% de la población mundial urbana debería acceder a este tipo de vivienda, infraestructura y servicios básicos. En pos de encaminarse hacia ese objetivo, gobiernos y organismos internacionales proponen soluciones a una problemática de vieja data. 

En América Latina viven aproximadamente 600 millones de habitantes, pero cerca de 120 millones de ellos residen en asentamientos con viviendas inadecuadas e informales, es decir, 23 de cada 100 personas se encuentran en esta situación, según indica el Banco de Desarrollo de América Latina (BID).

El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) asegura que uno de cada cinco hogares alquila su vivienda y que esta proporción aumentó en los últimos diez años. “Este hecho es crucial en una región donde la población  urbanizada  supera  hoy  el  80%,  proporción que seguirá creciendo en los próximos años”.

La ONU asegura que, desde 2007, más de la mitad de la población mundial ha estado viviendo en ciudades, y se espera que aumente hasta el 60 % para 2030. Las ciudades y las áreas metropolitanas son centros neurálgicos del crecimiento económico, ya que contribuyen al 60 % aproximadamente del PIB mundial.

La contracara de la urbanización

La rápida urbanización está dando como resultado un número creciente de habitantes en barrios pobres, infraestructuras y servicios inadecuados y sobrecargados.

De esta manera, el acceso a la vivienda se convierte en la primera meta del Objetivo del Desarrollo Sostenible (ODS) que propone la ONU para trabajar “de acá a 2030 para asegurar el acceso de todas las personas a viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles y mejorar los barrios marginales”.

Como consecuencia, se plantea que el alquiler de la vivienda puede ser una solución efectiva para resolver esta problemática que tiene su principal origen en los costos. Los estudios realizados por el BID demostraron que, aunque América Latina y el Caribe  es una  región  de  propietarios,  la  propiedad  no siempre fue la principal forma de tenencia en las áreas urbanas  y  que  el  alquiler  continúa  siendo  significativo.

Además, lograron verificar que el mercado formal se encuentra limitado por regulaciones, asimetrías de información y altos costos de transacción.

Hacia el acceso de una vivienda 

Según el Banco de Desarrollo de América Latina (CAF), suponiendo que los hogares latinoamericanos destinaran el 30% de sus ingresos al consumo de servicios habitacionales, necesitarían más de 30 años de ahorros para adquirir una vivienda de 60 m2 de precio mediano.

Según Pablo López, Coordinador de la Iniciativa Ciudades con Futuro de CAF, “solucionar el acceso a la vivienda en América Latina, y especialmente el de las poblaciones más pobres, demanda una política habitacional sistémica, que busque destrabar la oferta en este mercado y mejorar los ingresos de las personas, principalmente de los estratos socioeconómicos más desfavorecidos”.

Según el especialista, dos ejemplos sirven para ilustrar la necesidad de pensar de manera amplia y complementaria las soluciones posibles para lograr una mayor efectividad y alcance de los programas de vivienda: el desarrollo del crédito hipotecario y el alquiler social. Y lo explica de la siguiente manera:

• Desarrollo del crédito hipotecario

Desde el punto de vista de la demanda, la principal traba al consumo efectivo de servicios habitacionales tiene que ver con su financiamiento. Al ser la vivienda un activo costoso, la gran mayoría de las familias requiere acceso a crédito de largo plazo para poder financiar su compra. Por lo tanto, el crédito hipotecario es un aliado estratégico de la política habitacional. Sin un mercado sostenible de financiamiento, los hogares de ingresos medios y medio-bajos son excluidos del acceso a la vivienda. Los programas que descansan en el acceso al crédito hipotecario necesitan ciertas condiciones para que sean exitosos.

Por un lado, un mercado de viviendas para la venta fluido, con unidades disponibles y costos de transacción bajos y, por el otro, el financiamiento a una tasa de interés razonable y plazos de repago apropiados. De no existir oferta de inmuebles disponibles, un incremento de la demanda por parte de los hogares tendrá efecto básicamente en la suba de precios, restringiendo aún más el acceso. Para esto, es necesario que los costos de la vivienda (costo del suelo más costos de construcción) y los costos asociados a la transacción de inmuebles, incluyendo impuestos, sean bajos y que la oferta de nuevas unidades sea elástica a los precios (por ejemplo, que los costos y las regulaciones para la construcción de nuevas viviendas no sean un impedimento).

• Impulso del Alquiler Social

En términos generales, las formas alternativas de tenencia como lo es el mercado de alquileres destinado a familias de bajos ingresos, no ha sido desarrollado en todo su potencial en América Latina. Por ejemplo, Europa aplica distintos modelos donde el Estado otorga beneficios (créditos blandos, subsidios, exenciones impositivas, concesiones en superficies construidas, etc.) a distintas asociaciones y empresas privadas creadas para este fin, con el compromiso de alquilar viviendas a valores por debajo del mercado para familias de bajos ingresos. Una política de alquiler social que pueda ser aplicada de manera generalizada, requiere de un compromiso de largo plazo del Estado con el sector privado.

En Alemania, por ejemplo, el gobierno otorga a las firmas subsidios en forma de transferencias de fondos, préstamos a tasas por debajo de las de mercado, tratamiento impositivo preferencial, a cambio de que coloquen en el mercado unidades en arriendo a bajo costo para familias de ingresos medios y medio-bajos. Estas prerrogativas, en realidad, buscan bajar los costos de la oferta más que aumentar la capacidad de pago de las familias. Por otro lado, el complemento de un subsidio a las familias contribuye a la eficiencia, dado que permite la elección del hogar según sus necesidades y fomenta la competencia entre las viviendas disponibles. Si no existiera la posibilidad de este subsidio a la demanda, los oferentes no tendrían incentivos a mejorar las condiciones de las unidades para atraer a “sus clientes”.

En SURA estamos convencidos de que una transformación visualizada a tiempo permite gestionar adecuadamente los riesgos, lo que se traduce en bienestar, sostenibilidad y competitividad para personas y empresas. El hogar, además de ser un derecho universal, es un aspecto fundamental para la salud física, emocional y psíquica de las personas. Por eso, tomar acción, más que una necesidad, es un deber.